2021年以来，由于“遭受多方围攻”，房地产行业危机四伏，企业暴雷一个比一个惊人。从二三线城市的小房企、小楼盘逐渐向楼盘遍布全国的大企业升级，金额也从几亿到几十亿演变成千亿级到万亿级，风险不断加大且持续升级。很多企业自身已经无力回天。
目前，政府已经是纾困救助的主要牵头人。在这期间，各地因地制宜，多措并举，并不断推陈出新，出现了很多创新工具和纾困模式，值得我们关注。
房地产纾困救助是当前经济发展最重要的问题。我们知道，很多发达国家都经历过房地产泡沫的深刻教训，一旦处理不当，就会演变成巨大的金融危机和经济危机。不但可能会将多年的发展成果归零，甚至可能会让社会发展举步维艰甚至倒退。日本在90年代的房地产泡沫后，所谓失去的十年，其实到现在30年还没完全缓过来。
如何选取最佳模式，将目前的泡沫处理好，争取时间换空间，房价平稳软着陆，是事关我国国运的重大内容。
一、债务输血类模式
1、信贷注入模式
2、专项借款模式
3、纾困基金模式
4、债权收购模式
5、发债支持模式
二、股权变更类模式
6、股权转让模式，俗称“接盘”
7、证券市场股权融资模式
8、破产重整模式
三、资产转变类模式
9、棚改模式
10、保障性住房模式
11、土地收回模式
四、宏观支持模式
12、政策集中支持模式
一、债务输血类模式
为了救助房地产企业，为出险企业注入新的资金，解决流动性问题，按照借款的来源可以分为银行信贷、专项借款、纾困基金、资产管理公司、信托等。
此类模式适用于债权债务关系明确，维稳压力相对较小的项目。
1、信贷注入模式
这个模式比较简单，但是确是最为广泛运用的，很多项目风险就在比较基层的政府就得到了救助，而且类似工作都是不宣传的，所以大家还不一定熟悉。主要就是向出险企业发放新的贷款助其渡过难关。
一个公司出险后，首先要分析原因判断风险类型，如果其资产负债率不是很高，是各种原因引发的流动性风险(房子卖不掉，债务到期违约谣言、股价被狙击、主要负责人涉案等等)，很多地方就采用信贷救助模式。
这里有时需要政府向银行施压(很多房子已经卖掉了，银行贷款的协议也已经办好了，但是银行往往声称没有额度，没有权限，上级审批慢)，信贷救助第一步就是要让该放的按揭贷款全部发放。
需要指出的是，到目前，法律还是规定楼房要结顶银行才能发放按揭贷款;但在以前房地产火爆时，很多企业和银行为了早日回款，其实很多银行提前就发放按揭贷款了。但在救助时，很多银行会用结顶这个理由来拒绝发放按揭贷款(毕竟心里没底，怕担不良风险)。
这里就需要政府统盘考虑，对于一些能够盘活的项目，就差那么几千万，小一亿的工程款缺口，为了广大购房者的权益，为了保交房，适当的放款按揭条件是值得的。全国那么多的风险楼盘得到救助，也没有因为这个原因而出什么乱子。
(2)另一类，就是按揭贷款尽可能发放后还不够，就再需要信贷支持。
这里有一点常识要扫盲，就是银行对房地产企业是不能发放流动资金贷款的，只能发放房地产开发贷款，然后对个人发放按揭贷款(按揭贷款用于日常工程)。
但是出险时，银行肯定不可能再发放房开贷了。这里有个变通的做法，就是另外一家企业名义贷款(比如说政府协调的国资公司，一般也是子公司，当然这里如果一定需要抵押担保，就采用房地产公司的第三方抵押)，贷款后资金划拨到房地产企业，支付工程款，等到企业有回款后再偿还这笔贷款。
2、专项借款模式
2022年8月，住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，额度是2000亿元的“保交楼”专项借款。封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付，央行再贷款支持，财政给予贴息。
2022年11月，人民银行和银保监会又出了16条意见，再次提及做好“保交楼”专项借款工作。专项借款具体是向当地政府(国资公司融资平台名义)发放贷款，政府负责借用还(见下图)。
该模式的特点有：
一是责任大。由于贷款主体是政府平台，其实就是政府兜底，纳入政府债务管理。借款时需要地方主要领导承诺拍板，目前房地产行业寒冬还没有明显的起色，这三年来的疫情，房子卖不出去，政府财政也受到卖地款、房地产税收的减少，抗疫支出的双重打击，财政吃紧，已经到了不得不降低公务员收入的地步。这种情况下，政府都比较谨慎。
二是配套贷款支持。如果货值可以覆盖专项借款还有多的，鼓励金融机构配套贷款。如果不能覆盖，但是只要政府出面明确了还款来源，也鼓励配套。配套贷款的对象也是政府平台公司(和专项借款一致)，而且是明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。(还有一点，就是新增配套贷款比专项借款还要优先偿还)。央行出台再贷款政策支持，据了解，近期央行拟发布“保交楼”贷款支持计划：在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”。
三是项目入围要求严格。因为是再贷款支持，财政贴息，政府担保，为了防范道德风险和反腐败，专项借款严格用于“保交楼保民生”的已售、逾期、交付难的项目，要求资质好，信用高，优质资产多，拿到钱能马上形成开工交付的项目。
四是封闭运行。开立政府托管专户，资金封闭运行，收入支出都由政府指定部门逐笔审核(一般为住建部门牵头，多部门共同参与监管)。与原来项目的预售资金监管分离，可以避免很多法院冻结，司法处置的问题。
3、纾困基金模式
纾困基金主要就是让撬动社会各界力量资金，有效注入房地产项目，盘活项目的流动性，主要的资金来源有政府，央企、地方资产管理公司，地方国有企业，金融机构，房地产企业、建筑企业等等。
2022年以来，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。国家还将建立千亿级的纾困基金，拟对12家大型房地产企业项目开展纾困。纾困基金的能够提供债券、并购等多种方式，操作和信贷求助、收并购相比更为灵活，可以有效保护卖出人。在项目紧张的时候，社会各路资金尤其是同行的资金虎视眈眈，常常痛打落水狗，几个亿的股权只想用几千万就买下来，搞得很多房地产企业就是不愿意廉价瘦身，卖出资产，时间越拖余越只能躺平了。
纾困基金很多是社会资本，所以也是营利性很强，安全性要求很高，纾困基金在设立之初便深入考虑了未来收益、基金收益及退出等问题。基金往往选择净资产较高，救助风险相对较低，容易盘活容易获得收益的项目，比如基金常常选择写字楼，不选个人住宅项目，就是因为住宅牵涉面广，求助起来矛盾困难更多。
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4、债权收购模式
资产管理公司，信托等机构通过直接收购债权来支持企业。如今年，东方资产管理公司收购冠通大城的17.3亿元债券。光大信托收购很大熏山华庭和恒大悦龙台7.79亿元债权。
5、发债支持模式
第二支箭原来是支持民营企业的。本轮房地产发展到现在，很多救助的新闻中，感觉主要就是支持房地产民营企业了。这里发债的企业由于负面新闻，往往需要进一步增信，如2022年推的“信用缓释工具”和后来8月份中债信用增进公司直接100%担保。
一旦企业能够持续发债，流动性风险就得到了根本性好转。所以发债支持模式一般是先用流动性注入的方式来改善资产负债，然后再包装到债券市场去发债。
二、股权变更类模式
主要是通过股权转让(兼并收购)，证券市场股权融资，破产重整方式。
本轮风险企业大多还是资产大于负债的，企业出让部分所有权，解决因房地产市场突然降温引发的流动性危机是目前主要做法。
6、股权转让模式，俗称“接盘”
很多地方性房地产企业，最后一般是由政府出面找个实力雄厚的下家(优质房企，国企央企等)渡过难关。这里很多兼并收购需要银行并购贷款、并购主体债券等支持。
除了企业间的收购，资产管理公司和信托也积极参与，通过“资产管理公司+信托”“资产管理公司/信托+代建”“优质房企+资产管理公司/信托+出险企业”等方式，发挥两者在处置不良资产和融资方面的优势，加快兼并收购的落地和资源盘活。
据华融官方数据显示，截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。
7、证券市场股权融资模式
股权融资是被誉为第三支箭。
2022年11月份证监会5条措施力度很大，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。股权融资主要优点是融资同时不会增加企业的负债规模。
11月，多家房地产企业宣布证券市场再融资计划，建发国际集团(HK.01908)宣布以先旧后新进行配股。建发国际集团计划将按配股价每股17.98港元，较最后交易日那天的每股19.86港元的收市价，折让约9.47%，配售4500万股股份，涉及资金约8.09亿港元。大名城(SH.600094)发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。北新路桥(SZ.002307)、福星股份(SZ.000926)、世茂股份(SH.600823，)相继发布筹划定增事项公告。
8、破产重整模式
资不抵债的房地产企业破产后，主要方式是和解、清算和重整。
和解要债权人让步，房地产企业都是广大老百姓的血汗钱，掏空了六个口袋，很难和解。
清算方式下产权交割税负较高，会降低债权人清偿比例。重整在房地产企业破产中有着独特的制度优势，比如能使债务人资产价值最大化，有利于保护债权人利益等。
重整也分为出售式、存续式、清算式三种，共同特点就是保存破产企业主体资格，承担“保交楼”，工程款等优先债权。破产重整模式的主要风险一般为重整计划债权人会议不通过、销售去化不达预期、融资难风险、计划执行不力等四大风险。这里就需要地方政府的大力支持，通过行政+司法来破除一些体制机制障碍，加大配套政策也可以更好维护债权人合法权益和盘活优质资产。
三、资产转变类模式
政府主导，转变出险的企业(项目)的资产的性质、用途等属性，缓解企业流动性压力，主要有棚改、保障性住房、土地回收等模式。
9、棚改模式
主要是将原项目(一般为安置房项目)变更为棚改项目，这样地方融资平台可以向政策性银行申请棚改专项贷款，适当包装后可以尽可能多的申请贷款(一般可以达到40-50%)，来解决项目资金短缺问题。
棚改项目一直以来是地方拉动房地产销售的重要手段。居民老房子被征迁了，势必要买新的房子，而且现在大部分地区的征迁补偿的力度都非常大，购买力也不用担心。这里重要的环节，就是要将项目建设好，宣传好，最好积极引导老百姓采用定点实物安置的方式，直接选择棚改项目来安置。
如果大多是货币安置，那么大家自由选择楼盘购买，对本项目的纾困效果可能就没有那么明显。当然，如果被纾困的项目非常受购房者青睐，同一个地区的货币安置的老百姓都会集中来买这个项目，效果也会很明显。棚改项目还款资金比较灵活，项目公司可以用土地综合收益或其他筹款方式还款，政府平台实际承担兜底责任。
10、保障性住房模式
主要做法是政府通过直接购买项目现房作为安置房，主要纾困哪些销售困难，大量积压现房的项目。
在前期恒大暴雷期间，有些地方就政府购买恒大的未销售项目作为安置房，确保本地恒大项目的运作。
11、土地收回模式
其实这也算不上什么模式，本来政策就是规定长期没有动工就无偿收回土地的，只是以前房地产好的时候，没有动工也就象征性动工，政府监管部门也就没有采取土地收回的措施。
但是现在如果房地产公司项目不行了，同时还有土地没有动工，政府一般可按出售价格收回土地，回笼资金用于纾困项目。
四、宏观支持模式
12、政策集中支持模式
其实这也很难称为模式，但是其他模式主要大多是围绕如何在流动性方面支持，真金白银，政策出台往往不是那么直接的针对一个项目或一家企业，但是在房地产纾困中也是十分给力的。
一是货币政策，主要是调整首付比例，降低房贷利率来支持(主要是通过5年期LPR利率来引导银行对企业“让息”)，让购房者原来买不起买不了的具备了购房实力，激发整体市场的销售。
二是财政政策，其实财政政策也可以大有作为，比如减少和降低房地产开发过程中的各种税费，借纾困重新确立合理分配机制，政府对企业“让利”。
三是价格政策，房地产价格政策是非常复杂的，如果要房地产平稳发展，当务之急是“稳房价”，房价的快速上涨就是酝酿泡沫和危机，快速下跌就是泡沫刺破和危机促发，只有通过稳定价格的政策，然后结合土地、税收、货币和财政等综合治理，最终让市场认可时间换空间，回归理性价格。
四是管理政策，就本轮危机而言，主要风险是挪用项目建设资金加倍杠杆，在行业风向变化时造成的流动性风险，如果要降低风险，就要加强资金杠杆的管理。预售资金管理要么加强要么干脆取消(其实预售制度是造成风险的很大因素，如果没有预售制度，就像二手房交易一样，不会有保交楼、保民生的重大危机)。
