11月15日，标普的一纸降级揭开了绿地控股违约的事实。因为在没有展期的情况下，绿地控股集团没有偿还于2022年11月14日到期的3.62亿美元高级票据的未偿还本金。所以标普将绿地控股的长期发行人信用评级从“CC”下调至“SD”。
10月31日，绿地控股再次公告，拟对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。这9只美元债到时间为2022-2025年，利率在5.6%-7.25%之间，合计的总发行规模达37.2亿美元，目前尚未偿还的本金总额合计约为31.82亿美元。
资产规模突破1.14万亿，世界500强的国资控股企业——绿地控股，申请债务展期，陷入流动性危机，打破了国企信仰!
5月30日，穆迪(著名债券评级机构)将绿地控股集团有限公司公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa2”。
而在5月23日，标普(世界权威金融分析机构)已将绿地控股集团的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。
5月27日，绿地控股发布公告称，拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集。
内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，剩余部分在2023年6月25日偿还。
绿地
基本情况分析
(一)业务构成：地产与基建两大板块
绿地的业务构成比较多，主要包括地产、基建、金融等板块。2021年全年，实现营收5443亿元(同比增增增增19%)、归母净利润62亿元。具体看，
1、完成合同销售额2902亿元、合同销售面积 2327万平方米、实现回款2772亿元(回款率达96%)、全年交付2723万平方米(结转收入2050亿元)。
2、基建产业(绿地大基建集团)全年完成营收3114亿元(同比增33%)，广西建工、贵州建工、江苏省建、西安建工等子公司带动作用较大。
3、金融产业(绿地金创科技集团)板块全年完成利润总额21亿元。
其它板块还包括酒店旅游产业、康养及科创产业等板块，但贡献均比较小，如2021年出租物业租金收入和酒店取得经营收入分别为14.91亿元和19.12亿元(占营收的比例分别为0.27%和0.35%)。
因此地产与基建应算是绿地最核心的两大业务板块。
(二)市场地位：位居地产行业前十，2019年以来开始走下坡路
1、绿地在地产行业中的排名整体较高。2020年以前，绿地在地产行业中的排名基本在前五位左右，整体上和恒大、融创、万科、碧桂园的地位相当，如2016-2019年绿地的销售数据排名基本在第4或第5位。
不过2020年以后，绿地在地产行业中的排名进一步滑落至前十位左右。2021年全年，绿地实现销售额2758亿元、销售面积2206亿平方，分别位居地产行业第11位和第6位。
2、从数据上看，2019年以来，绿地便开始走下坡路。例如，2018年，绿地分别实现销售额3812亿元、销售面积3575亿平方，同比分别增长25.31%和45.12%，此后2019-2021年连续三年，销售额与销售面积均持续下滑。今年前四个月，绿地分别实现销售额369亿元、销售面积 310亿平方米，同比分别大幅下滑57%和57.82%，基本处于腰斩的状态。
(三)成员构成：核心主体较多(两家上市)，在新加坡拥有绿联国际银行
1、绿地系共有两家上市主体，分别为借壳上市的绿地控股集团股份有限公司(600606.SH)和在香港上市的绿地香港控股有限公司(0337.HK)。其中，就发债主体而言，主要为绿地控股集团有限公司(最为重要)、绿地能源集团、绿地金融投资控股集团以及绿地控股集团股份有限公司。
2、从核心成员构成来看，绿地系主要有绿地控股集团有限公司、绿地地产集团、绿地能源集团、绿地金创科技集团(旗下主要为覆盖金融板块的绿地金融投资控股集团)、绿地大基建集团(基建板块)、绿地汽车服务集团、上海绿地酒店旅游集团和上海绿地商业(集团)，覆盖业务范围较广。
3、绿地系的金融板块主要通过绿地金创科技集团完成。2021年6月，绿地董事会同意出资设立绿联集团控股公司及其全资持股的新加坡数字批发银行(即绿联国际银行)，2024年前总投资2.50亿新加坡元(首次出资不低于1亿新加坡元)。其中，绿联集团控股由绿地金融投资控股集团持股75%、联易融香港持股20%、北京协力创创成成成成股权投资基金持股 5%。
(四)财务情况：债务压力较大，现金流已经出现困局
1、目前绿地的现金流已经出现困局
今年一季度，绿地的经营活动现金流净额仅为26.25亿元，较2021年同期的118.70亿元大幅下降77.79%，同时其投资活动与筹资活动现金流分别净流出24.68亿元和122.42亿元(合计达到147.10亿元)，且今年以来未再发行过债券。
而从数据上看，2021年以来绿地的现金流均处于净流出的状态(2021年全年和2022年一季度分别净流出246.27亿元和120.92亿元)，这意味着对于绿地而言，其实际上已经陷入现金流困局。
2、有息负债余额依然高达2406亿元，融资成本不断抬升
2017-2021年，绿地的有息负债余额分别为2760亿元、2689亿元、2937亿元、3218亿元和2406亿元，可以看出2021年有个比较明显的压降。虽然自三条红线政策出台以来，绿地已累计压降1476亿元有息负债(2021年全年压降812亿元)，但2021年底绿地的有息负债余额依然高达2406亿元。
同时，从融资成本来看，绿地有不断抬升之势，2017-2021年绿地的平均融资成本分别为5.19%、5.40%、5.60%、5.64%和5.70%。特别是其海外债发行成本，一直处于高位，这意味着市场对其并不是特别认可，境外尤其明显。
3、超过4000亿元的隐性负债尤为值得关注
除2400多亿元的有息负债，绿的隐性负债同样值得关注。截至2021年一季度，绿地的少数股东权益达到750亿元、应付票据及账款达到3584亿元，这两项隐性负债合计达到4334亿元，远远超过其有息负债，这意味着绿地本身对合作方及其上下游的影响更值得关注。
除上述隐性负债外，绿地的对外担保情况也值得关注，这里不再赘述。
绿地
宣布自救计划
在对债券展期的当天上午，绿地控股召开投资者电话会议，公司董事兼执行总裁张蕴出席，释放出以下几个值得关注的信息：
1、对本次债券展期表示遗憾和抱歉。上海疫情对销售回款影响大，目前全国50%售楼处关闭，4月同比跌幅57%、5月也很高。
2、现在面临的是流动性问题，有能力兑付后面的债券。今年6月、9月、11月与12月均有境外债到期，2023年和2024年亦分别有12亿美元和9亿美元到期，后续将通过抓回款率来降有息、降杠杆，去年回款率96%、今年将提升至130%，境外项目回款50亿人民币，预计全年到手26亿;优质资产还可以出售。
3、内地销售回款主要取决于疫情和销售情况，预计6月份能恢复到之前水平。因此公司仅针对6月份这笔债券进行征询，展期一年，且加入了一个call option，只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。
4、从2020年8月到现在，已经降了1,600多亿有息负债，下半年行业出现问题，计划通过出售自持商业、办公楼和酒店等优质资产安排来偿债。计划3年合计出售2000亿资产(每年500-700亿)。
5、今年一季度推出55个大宗(合计132亿)，单笔5000万元以上的有98亿。Q1谈的交易之前预计在4月份交割，但目前疫情无法确认交割时间。
6、境外回款方面，去年下半年4亿美金回款，到手2亿美金，境外项目回款直接用于境外资金偿付，其他下半年会陆续到账。
7、之前美国纽约卖了两栋楼，对价3.6亿美元，但开发贷1.8亿美元，公司拥有70%股权，扣除佣金款项，回到香港5000万美金，不足以覆盖偿还金额。
8、公司融资结构74%是银行贷(开发贷、流贷)，境外评级下调不会造成挤兑，境外的贷款占比3%。
9、同意征求需超66%的存续债余额参与，超50%参会比例同意则通过。
债务
风险正式被引爆
在充满挑战的运营和融资条件下，绿地解决所有到期短期债务问题的能力存在不确定性。
虽然截至2022年3月底，绿地拥有657亿元人民币的现金，但穆迪估计，除了受限制现金外，该公司还需要将大部分现金保持在运营项目层面以完成预售项目。
这种安排限制了其在控股公司层面调动现金偿还债务的灵活性。
此外，过去2-3个月疫情防控措施造成的业务中断限制了该公司的销售和融资安排。
2022年第一季度，绿地的合同销售额同比下降56%至308亿元人民币，而2021年第四季度的合同销售额同比下降了57%。
在销售不畅的情况下，绿地控股只得对到期美元债进行展期，以此来迎得一定的缓冲时间。
近一段时间以来，各大房企纷纷选择对到期美元债进行展期，并全部获得通过。也难怪，毕竟房企的债务展期，并不算实质性违约，投资人即便是不情愿，但为了陷入两输的境地，只得投下“赞成票”。
自救
压力依旧很大
事实上，自2020年开始，为降低债务缓解流动性压力，绿地就已经开始频繁处置资产。2020年以72.6亿的价格出让广州绿地后，绿地控股彻底退出了广东市场。
绿地控股2021年报披露，公司全年压降有息负债812亿元，自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。
截至2021年，有息负债余额降至2406亿元，在大幅降负债的背景下，“企业经营保持了总体稳定”。
2022年，“降负债”仍然是绿地控股运营的关键词，公司正不断加强核心产业现金流管理。
房地产业方面，绿地控股通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施，在今年前4个月，公司实现销售回款近500亿元，回款率超过120%。
据绿地集团官微，5月，绿地集团成功交付29个项目，遍及北京、广州、重庆、成都、西安、郑州、济南、贵阳、杭州、南宁、宁波、临沂、德州、佛山、遂宁、自贡、鹰潭等全国多个城市，实现交付近1.8万套、交付面积185.5万平方米。
而基建产业方面，则是力抓回款清收，盘活存量资产，同时稳定融资规模，拓展融资增量。
另一方面，绿地控股也加强与主流合作银行沟通协调，拓展合作空间，创新合作模式。数据显示，今年一季度公司实现新增融资提款约100亿元。
受疫情和行业周期性下行影响，今年以来，房企债务违约现象屡见不鲜。
资本市场和投资人一度认为国资会在这一轮洗牌中生存下来，抢占不少民营房企丢失的市场份额。
如今，绿地集团似乎打破了这种信仰!
这也说明：不论是何种所有制，都难逃商业规律的桎梏，时刻敬畏、遵循规律，才是唯一的出路。
